Deducciones por hipoteca y compra de vivienda habitual: quién puede aplicarlas en 2026

Solo pueden aplicar una deducción estatal en la renta 2026 por hipoteca y compra de vivienda habitual quienes compraron antes del 1 de enero de 2013 y cumplen los requisitos del régimen transitorio. La deducción estatal permite deducir el 15% de las cantidades pagadas, con una base máxima de 9.040 € anuales por declaración. Si compraste después de esa fecha, no tienes derecho a esta deducción estatal, pero puede que sí a una deducción autonómica.

Mucha gente sigue rellenando la casilla de "vivienda habitual" en su borrador sin saber que, desde 2013, la deducción estatal quedó suprimida para las compras nuevas. Solo se mantiene para quienes ya tenían derecho antes de esa fecha, lo que Hacienda llama régimen transitorio. Es decir, no depende de si tienes hipoteca hoy, sino de cuándo compraste la vivienda.

En este artículo repasamos quién puede aplicarla en 2026, cómo se calcula, qué límites tiene y qué deducciones autonómicas siguen vivas. También verás los errores más habituales y cómo comprobar tu caso concreto sin liarte.

En resumen:

• La deducción estatal por compra de vivienda habitual solo se mantiene para compras anteriores al 1 de enero de 2013.
• Se deduce el 15% de lo pagado, con una base máxima de 9.040 € anuales por declaración.
• Varias comunidades autónomas mantienen deducciones propias para jóvenes, familias numerosas o discapacitados.
• La deducción por hipoteca y la de alquiler son compatibles, pero no para la misma vivienda.
• Ante cualquier duda, comprueba tu caso en la Agencia Tributaria o con un asesor fiscal.

Qué es la deducción por vivienda habitual y por qué ya no es para todos

La deducción por vivienda habitual era, hasta 2012, una de las ventajas fiscales más jugosas de la declaración de la renta. Permitía deducir un porcentaje de lo pagado por la compra (capital e intereses de la hipoteca) y reducía directamente la cuota a pagar. A partir del 1 de enero de 2013, el Gobierno la eliminó para las compras nuevas dentro de las medidas de ajuste fiscal.

Lo que se mantiene es un régimen transitorio: quienes compraron su vivienda habitual antes de esa fecha y ya venían aplicando la deducción pueden seguir haciéndolo, siempre que cumplan los requisitos. No es una ayuda universal ni depende de tener hipoteca hoy: depende de la fecha de compra y de que la vivienda siga siendo tu residencia habitual.

Esto genera mucha confusión. Cada año hay contribuyentes que meten la hipoteca en el borrador "por si acaso" y luego se llevan un susto con la paralela. La regla es sencilla: si compraste después del 31 de diciembre de 2012, no tienes deducción estatal por compra de vivienda habitual. Punto.

Ahora bien, eso no significa que no puedas deducir nada. Las comunidades autónomas tienen competencias en esta materia y muchas mantienen deducciones propias para colectivos concretos. Además, existen otras deducciones estatales que sí siguen vigentes, como las de deducciones por eficiencia energética y placas solares, que nada tienen que ver con la compra.

Quién puede aplicar la deducción estatal por hipoteca en 2026

Para aplicar la deducción estatal por compra de vivienda habitual en la renta 2026 necesitas cumplir varios requisitos de forma acumulativa. No basta con tener una hipoteca antigua: hay que poder demostrar la fecha de compra y el pago antes de 2013.

Lista de comprobación

1. Fecha de compra: la vivienda se adquirió antes del 1 de enero de 2013. Vale la fecha de la escritura pública.
2. Pagos anteriores a 2013: realizaste pagos por la compra (entrada, señal, capital o intereses) antes de esa fecha. Si firmaste la escritura en 2012 pero no pagaste nada hasta 2013, mal asunto.
3. Vivienda habitual: el inmueble es tu residencia habitual según los criterios de Hacienda (lo vemos abajo).
4. Estás al corriente: no tienes que haber perdido el derecho por incumplir requisitos en años anteriores (por ejemplo, dejar de usar la vivienda como habitual sin justificación).
5. Has venido deduciendo: lo normal es que ya lo hicieras en declaraciones previas. Si nunca lo hiciste, todavía puedes reclamar los últimos cuatro ejercicios no prescritos.

Perfiles que sí pueden aplicarla

• Compradores antes de 2013 que siguen pagando hipoteca: el caso más habitual.
• Quienes ampliaron la hipoteca después de 2013 para reformas: la ampliación no genera derecho nuevo, pero las cantidades pagadas por la parte original siguen deduciéndose.
• Quienes subrogaron la hipoteca a otro banco: la subrogación no rompe el derecho, siempre que la compra siga siendo anterior a 2013.
• Herederos que asumen la hipoteca de una vivienda comprada antes de 2013: solo si ellos mismos pasan a ser titulares y la vivienda es su residencia habitual, y con matices. Este caso conviene consultarlo con un profesional.

Perfiles que no pueden

• Quien compró en 2013 o después, aunque tenga una hipoteca firmada antes (raro, pero pasa).
• Quien compró antes de 2013 pero la vivienda no es ni ha sido su residencia habitual.
• Quien vende la vivienda y compra otra: la nueva compra no hereda el derecho si se hizo después de 2013.

Requisitos para considerar una vivienda como habitual

Hacienda no acepta cualquier inmueble. Para que la deducción por vivienda habitual sea válida, el inmueble debe ser tu residencia efectiva durante al menos tres años consecutivos, salvo excepciones justificadas.

Cuándo se considera vivienda habitual

• Resides en ella de forma efectiva y permanente.
• La ocupas durante al menos tres años, salvo causas justificadas.
• No está cedida a terceros (ni alquilada, ni prestada).

Excepciones que permiten cambiar antes de los tres años

• Traslado laboral a otra ciudad.
• Matrimonio o constitución de pareja de hecho.
• Separación o divorcio.
• Obtención de primera vivienda en otro municipio.
• Otras circunstancias análogas que Hacienda acepta caso por caso.

Casos que NO cumplen

• Segunda residencia: la casa de la playa no cuenta, aunque tengas hipoteca.
• Vivienda alquilada a terceros: si la tienes alquilada, no es tu habitual.
• Vivienda vacía: si no resides en ella, no hay deducción.
• Vivienda en construcción: solo cuando pases a ocuparla efectivamente y cumplas los plazos.

Ojo con el detalle: si compraste antes de 2013, aplicaste la deducción durante años y luego alquilaste la vivienda, has perdido el derecho y podrías tener que regularizar. Es uno de los errores que más se ven en las comprobaciones.

Cómo se calcula la deducción estatal: límites y base de deducción

El cálculo es más sencillo de lo que parece, pero tiene trampas. La base máxima de deducción es de 9.040 € anuales por declaración, no por persona. El porcentaje deducible es del 15% sobre las cantidades satisfechas en el año por la compra, siempre que no superes esa base.

Qué entra en la base de deducción

• Capital amortizado de la hipoteca.
• Intereses pagados.
• Gastos directamente relacionados con la compra que Hacienda admite (por ejemplo, algunos gastos de formalización en casos concretos).

Qué NO entra

• IBI y otras tasas municipales.
• Gastos de comunidad.
• Seguros de hogar o de vida vinculados a la hipoteca.
• Comisiones bancarias por gestión.
• Derramas de la comunidad de propietarios.

Ejemplo práctico

Supón que pagas 10.000 € al año entre capital e intereses. La base máxima es 9.040 €, así que solo deduces el 15% de 9.040 €, no de los 10.000 €. Eso da 1.356 € de deducción estatal. Los 960 € restantes no se deducen.

Si haces declaración individual, cada declarante tiene su propio límite de 9.040 €. Si la hipoteca está al 50%, cada uno deduce el 15% de lo que ha pagado, con su tope. Si haces declaración conjunta, el límite es único: 9.040 € para los dos, no 18.080 €.

Tabla orientativa de cálculo

Los porcentajes y límites pueden cambiar. Antes de aplicar nada, confirma los datos actualizados en la Agencia Tributaria o en el simulador oficial.

Deducciones autonómicas por vivienda habitual: quién las ofrece y cómo comprobarlas

Aquí está la parte que más gente se pierde. Aunque la deducción estatal por compra esté cerrada, muchas comunidades autónomas mantienen deducciones propias. No son universales ni iguales: cada una decide a quién, por cuánto y con qué límites de renta.

Colectivos que suelen tener deducción autonómica

• Jóvenes menores de 35 años (a veces 30, según la comunidad).
• Familias numerosas.
• Personas con discapacidad.
• Víctimas de violencia de género.
• Familias monoparentales.
• Adquisición de vivienda en municipios pequeños (para evitar despoblación).

Tabla orientativa

Las cifras varían cada año y cada comunidad las actualiza en su normativa. No te fíes de listados desactualizados: entra en la web de la Agencia Tributaria de tu comunidad y busca el apartado de deducciones autonómicas del ejercicio 2026. Si tu comunidad no ofrece nada para tu perfil, no hay más vuelta que dar.

Diferencias entre deducción por hipoteca y deducción por alquiler

Son dos deducciones distintas y, en general, compatibles, pero no para la misma vivienda. Si deduces por compra de tu vivienda habitual, no puedes deducir a la vez por alquiler de esa misma vivienda. Tiene sentido: o compras o alquilas, no las dos cosas a la vez para el mismo inmueble.

La deducción por alquiler también tiene su propio régimen transitorio: solo se mantiene para contratos firmados antes de 2015, con sus requisitos y límites. Si firmaste tu contrato de alquiler después, no tienes deducción estatal, pero puede que sí autonómica. Puedes ampliar esto en deducciones en la renta por alquiler.

No confundas ninguna de las dos con las deducciones por obras de mejora de eficiencia energética. Esas son otra cosa: se aplican por reformas concretas en la vivienda, no por comprarla ni por alquilarla. Lo tienes detallado en deducciones por eficiencia energética y placas solares.

Errores frecuentes al aplicar la deducción por vivienda habitual

Cada campaña de la renta se repiten los mismos fallos. Estos son los que más se ven y cómo evitarlos.

1. Creer que tener hipoteca da derecho a deducir

Falso. Lo que da derecho es haber comprado antes de 2013. Si compraste después, la hipoteca no genera deducción estatal por vivienda habitual.

2. No comprobar la fecha exacta de compra

La fecha que cuenta es la de la escritura pública, no la de la firma de la hipoteca ni la de la entrega de llaves. Revisa la escritura antes de aplicar nada.

3. Superar la base máxima

Si pagas 12.000 € al año, no deduces sobre 12.000 €. El tope es 9.040 €. Poner más es una de las causas más habituales de requerimiento.

4. Declarar mal en conjunta

En declaración conjunta el límite es único: 9.040 € para los dos. Si cada uno pone 9.040 €, estás duplicando la base y Hacienda te lo va a regularizar.

5. Olvidar las deducciones autonómicas

Muchos contribuyentes se centran en la estatal y se dejan la autonómica, que en algunos casos es más generosa para su perfil.

6. No revisar el borrador

El borrador no siempre incluye las deducciones autonómicas ni los datos correctos de la hipoteca. Conviene revisarlo línea a línea. Si no sabes bien qué es, lo explicamos en qué es el borrador de la renta.

7. No declarar cambios en la situación

Si trasladaste tu residencia habitual, alquilaste la vivienda o cambió la titularidad, debes reflejarlo. Omitirlo puede acarrear una regularización con intereses.

Ejemplo de rectificación

Imagina que en 2024 dedujiste 1.500 € por hipoteca cuando tu base máxima era 9.040 € y solo te correspondían 1.356 €. La diferencia son 144 € que Hacienda te reclamará con intereses. Se corrige presentando una autoliquidación complementaria o esperando el requerimiento, según el caso.

Cómo comprobar si tienes derecho a la deducción en tu declaración de 2026

Estos pasos te ahorran tiempo y sustos.

Paso 1: revisa la escritura de compra

Busca la fecha exacta de adquisición. Si es anterior al 1 de enero de 2013, sigues en el régimen transitorio. Si es posterior, no hay deducción estatal.

Paso 2: comprueba los pagos anteriores a 2013

Revisa extractos bancarios o justificantes de la entrada. Hacienda exige que hayas pagado por la compra antes de esa fecha.

Paso 3: consulta tus datos fiscales

Entra en la sede electrónica de la Agencia Tributaria y revisa tus datos fiscales del ejercicio. Ahí aparecen los préstamos declarados por el banco y las cantidades que Hacienda tiene registradas.

Paso 4: usa el simulador oficial

El simulador de la Agencia Tributaria te permite calcular la cuota con y sin deducción. Es la forma más fiable de ver cuánto te ahorras.

Paso 5: revisa el histórico de declaraciones

Si has venido deduciendo, en tus declaraciones anteriores aparece el importe. Si nunca lo hiciste y crees que tenías derecho, puedes reclamar los últimos cuatro ejercicios no prescritos.

Paso 6: comprueba las deducciones autonómicas

Entra en la web de la Agencia Tributaria de tu comunidad y busca el apartado de deducciones del ejercicio 2026. Ahí están los requisitos y los límites de renta actualizados.

Nuestra recomendación final: revisa tu caso antes de dar por perdida la deducción

Antes de dar por hecho que no te corresponde nada, dedica diez minutos a comprobar dos cosas: la fecha de compra de tu vivienda y las deducciones autonómicas de tu comunidad. Muchos contribuyentes descubren que sí tienen derecho a una deducción autonómica que ni conocían, o que llevan años sin aplicar la estatal por simple despiste.

No olvides que esto es información orientativa para 2026 y no asesoramiento fiscal personalizado. Las normas cambian, los límites se actualizan y cada situación tiene matices. Si tu caso es complejo (herencias, subrogaciones, cambios de titularidad, viviendas en varias comunidades), consulta con un asesor fiscal o directamente con la Agencia Tributaria.

Y si quieres rascar más en tu declaración, échale un ojo a deducciones de la renta que casi nadie aplica: hay más de las que imaginas.

Preguntas frecuentes

¿Puedo deducirme la hipoteca de mi vivienda habitual si compré después de 2013?

No, la deducción estatal por compra de vivienda habitual no se aplica a compras posteriores al 31 de diciembre de 2012. Tener hipoteca no genera derecho por sí solo. Lo que sí puedes hacer es comprobar si tu comunidad autónoma tiene alguna deducción propia para tu perfil (joven, familia numerosa, discapacidad, etc.).

¿Cuál es el límite máximo deducible por hipoteca en la renta 2026?

La base máxima de deducción es de 9.040 € anuales por declaración, con un porcentaje deducible del 15%. Eso da una deducción máxima orientativa de 1.356 € al año. En declaración individual el límite es por declarante; en conjunta, único para la unidad familiar. Confirma las cifras actualizadas en la Agencia Tributaria.

¿Qué deducciones autonómicas por vivienda habitual existen en 2026?

Varían según la comunidad y el año. Las más habituales son para jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad, víctimas de violencia de género y familias monoparentales. Algunas exigen límites de renta. Consulta la web de la Agencia Tributaria de tu comunidad para ver las vigentes en 2026.

¿La deducción por hipoteca es compatible con la deducción por alquiler?

Sí, son compatibles en general, pero no para la misma vivienda. No puedes deducir a la vez por compra y por alquiler del mismo inmueble. La deducción por alquiler también tiene su régimen transitorio (contratos anteriores a 2015) y deducciones autonómicas propias.

¿Cómo se calcula la deducción por hipoteca si hago la declaración conjunta?

En declaración conjunta el límite de 9.040 € es único para los dos declarantes, no se duplica. Se aplica el 15% sobre las cantidades pagadas por la compra, con ese tope. Si la hipoteca está al 50%, se suman las cantidades de ambos y se aplica el límite conjunto.

¿Qué pasa si compré la vivienda antes de 2013 pero la hipoteca la firmé después?

Lo que cuenta es la fecha de compra, no la de la hipoteca. Si adquiriste la vivienda antes del 1 de enero de 2013 y pagaste por ella antes de esa fecha, mantienes el derecho al régimen transitorio aunque la hipoteca se firmara después. Guarda la escritura y los justificantes de pago por si Hacienda los solicita.